לפניכם מאמר שחושף בפניכם את השיקולים ואופן הפעולה לתכנון מס נכון להשגת תוצאות מס אופטימאליות ללקוחותינו והפעם דווקא של אלו המבקשים לעלות או לחזור ארצה.
הקלות מס רכישה לעולים חדשים – היבטים משפטיים וחשבונאיים
כעורך דין ורואה חשבון המתמחה בתחום במיסים, אני מוצא את עצמי לעתים קרובות מנווט בין הוראות החוק המורכבות, פרשנויות משפטיות מתפתחות, ושיקולים פיננסיים מעשיים של לקוחותיי אם בעקבות הרצון לנתק את התושבות מישראל או לאלה שמבקשים דווקא בעת הזו לעלות ארצה או לשוב אליה.
ברשימה זו אבקש לסקור לדוגמא הקלה במס רכישה שעולים חדשים או "תושבים חוזרים ותיקים" יכולים לקבל בעת עלייתם ארצה.
סעיף 9(ג1ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") מעניק ל"תושב ישראל" שרוכש "דירה יחידה" ועומד בתנאים המפורטים שם בסעיף 9(ג1ג)(3) הטבות בחישוב מס הרכישה על דירה יחידה שנרכשה ע"י אותו אדם, כאשר עד לסכום רכישה של כ-2 מיליון ₪ לא משולם מס רכישה ועל הסכומים הבאים משולם מס רכישה לפי מדרגות המס שמפורטים שם בסעיף לפי 3.5% , 5% , 8% ו-10%.
הטבת המס זו מוענקת לא רק למי שנחשב לתושב ישראל בעת רכישת הדירה, אלא גם למי שרכש דירת מגורים יחידה בעודו תושב זר ושעלה ארצה לישראל לראשונה ("עולה חדש") או שחזר ארצה לאחר שהות בחו"ל של מעל ל-10 שנים ("תושב חוזר ותיק"), תוך שנתיים מיום רכישת הדירה.
אך מה שנראה כסעיף חוק תמים לכאורה, מתפתח למארג מורכב של פרשנות של כללים, תקנות, החלטות מיסוי והוראות ביצוע. לדוגמה: ממתי יחשב אדם ל"עולה חדש" לצורך קבלת ההטבה, שאלה תמימה זו אינה פשוטה כפי שנדמה ולעיתים יכולה לשלול מאדם את קבלת ההטבה ללא יעוץ מתאים. כאמור שאלה זו נכונה לא רק למי שעלה לישראל לראשונה לפי חוק השבות, אלא גם לתושבים חוזרים ותיקים תחת תנאים מסוימים. זוהי דוגמה מצוינת לאופן שבו הפרשנות המשפטית מרחיבה או יכולה לצמצם את ההטבות הקיימות בחוק.
אחת הסוגיות המרתקות בתכנון מס לעולים חדשים היא תזמון הרכישה. תקופת הזכאות של שנתיים מיום העלייה מציבה אתגר מעניין. רכישה מוקדמת מאפשרת ניצול מהיר של ההטבה ואפשרות להשתלב בשוק הנדל"ן המתפתח, אך מנגד מעניקה פחות זמן להתבסס כלכלית ומגדילה את הסיכון. לעומת זאת, רכישה מאוחרת מאפשרת זמן להתבסס כלכלית והבנה טובה יותר של השוק, אך מגבירה את הסיכון לעליית מחירים ויוצרת לחץ זמן לקראת תום תקופת הזכאות. מניסיוני, האסטרטגיה האופטימלית משתנה בהתאם לנסיבות האישיות והכלכליות של כל עולה או תושב חוזר.
לעתים, ניתן למקסם ולהרחיב את הטבות המס באמצעות בחינת עיתוי הרכישה הנכון ו/או ובחינת חלופות לקבלת הטבות מס ברכישת דירה ע"י עולה חדש, למשל: בחינת האפשרות לקבלת הטבה במס רכישה מופחת מס שניתנת לעולה חדש לפי תקנה 12(ב) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974 (להלן: "התקנות"), שחלות לא רק על דירות מגורים אלא גם על רכישת עסקים או קרקע שלגביה קיים היתר בניית דירה למגורים, הטבה לפי תקנה זו ניתנת למשך שמונה שנים שמתחילות שנה לפני העלייה ארצה ועד 7 שנים לאחר העלייה בניטרול שירות צבאי (כולל שירות לאומי). במקרה של זוג שרק אחד מהם עלה ארצה והשניים נישאו תוך 12 חודשים ממועד הרכישה, אותו יחיד שאינו נחשב לעולה יקבל בחזרה את המס ששילם ביתר מסכום המס שמחושב לעולה לפי התקנות.
ההקלות במס רכישה לעולים חדשים הן כלי מדיניות, וככאלה הן חשופות לשינויים. למשל: עליות מחירים חדות עם צמצום היצע הדירות בשוק לאור המצב הביטחוני יכולות לשחוק את ערך ההטבה, במיוחד אם תקרות הפטור לא מתעדכנות בקצב מתאים.
לאור כל זאת, ישנן מספר המלצות חשובות למתכנני מס ועולים. ראשית, חשוב לראות את ההטבה במס רכישה כחלק ממכלול התכנון הפיננסי ארוך הטווח של העולה. שנית, יש לפתח גמישות ואסטרטגיות שיכולות להתאים עצמן לשינויי מדיניות ותנאי שוק. לבסוף, חשוב לשמור על מעקב מתמיד אחר שינויי חקיקה, פסיקה והחלטות מיסוי בתחום.
לסיכום
הקלות מס לעולים חדשים ותושבים חוזרים הן הרבה יותר מסעיפי חוק יבשים והאתגר הוא לפתח אסטרטגיות גמישות שיכולות להתאים עצמן לשינויים אלה שמתחוללים בזירה דינמית ומורכבת שבה נפגשים שיקולים וצרכים שונים מאדם אחד לאחר.
תכנון פיננסי מתוחכם, הכרת החוק וההוראות השונות, תוך חשיבה ופרשנות משפטית יצירתית יכולה לנווט בין כל אלה בכדי למקסם את התועלת הפיננסית ללקוחותינו, תוך שמירה על עקרונות האתיקה והציות לחוק. בעולם שבו מדיניות המס משתנה תדיר וסביבת הנדל"ן דינמית, היכולת שלנו לספק ייעוץ מדויק ועדכני היא קריטית. ההקלות במס רכישה לעולים חדשים ותושבים חוזרים הן דוגמה מצוינת לאופן שבו מדיניות מס יכולה לשרת מטרות חברתיות רחבות יותר, תוך יצירת הזדמנויות משמעותיות לתכנון פיננסי חכם.
