העברת דירה בתוך המשפחה היא צעד משמעותי ורגיש. היא יכולה לסייע במניעת סכסוכים, סכסוכי ירושה. עם זאת, חשוב להתייעץ עם מומחי נדל"ן ומיסים לפני שמחליטים להעניק מתנות במשפחה.
נקודות מפתח שכדאי לקחת בחשבון:
עסקת מתנה: מדובר בהעברת נכס ללא תמורה. זה יכול לכלול נדל"ן, מיטלטלין או זכויות.
פטורים ממס: העברות לקרובי משפחה פטורות לרוב ממס שבח מקרקעין, אך חלים תנאים. לדוגמה, מתנות לאחים בדרך כלל אינן פטורות אלא אם כן הן מגיעות מהורה או סבא וסבתא.
מס רכישה: המקבל משלם שליש ממס הרכישה הרגיל על פי שווי השוק.
תקופת צינון: על מנת למנוע התחמקות ממס, נאכפת תקופת צינון. המקבל אינו יכול למכור את הנכס בפטור ממס למשך 3 שנים אם התגורר בו, או 4 שנים אם לא התגורר בו – דבר שמעורר קשיים למשל: במקרים שבהם ההורים מעניקים מתנה לילד בגיר בפטור והילד מבקש להינשא ולעבור לגור בדירה משלו בתוך תקופת המגבלות.
ביטול הטבות לילד שקיבל את הדירה במתנה – לא רק זאת בילד לא ייהנה ממס רכישה מופחת שחל על דירה יחידה לאור הבעלות בדירת המתנה וכנ"ל במכירת דירת המגורים שבה הוא רכש להתגורר.
על כן יש לתכנן את המהלך מראש תוך צפיה ככל שניתן לתוכניות עתידיות – אך הדבר מציב קשיים ומוביל לעיתים לחוסר כדאיות למהלך כולו שכן בהעברה חוזרת להורים (כזכור מתנה בין אחים לא פטורה) יחול שוב מס רכישה וסביר להניח יוביל למצב התחלתי שבו ההורים ביקשו להימנע מהחזקה של יותר מדירה אחת.
מתנה / רכישה על שם הילדים למראית עין – יתכן ובמצבים מסוימים שרשות המיסים תטען למתנה למראית עין, למשל במצב שההורים מקבלים את דמי השכירות מאותה דירה ומשלמים את המשכנתא על אותה דירה – דבר שיוביל במקרה הטוב לחיוב במס בעת מכירת הנכס ככזה שיחשב לדירה נוספת להורים שהעניקו לכאורה מתנה לבנם. ובמקרה הפחות טוב – לכתב אישום בעיקר במצבים שבהם הדירה נרכשה על שם הילד בכדי להעלים את הנכס מעיני רשות המיסים.
שיקולים חשובים:
ודאו רישום זכויות תקין בלשכת רישום המקרקעין.
היו מודעים לתנאים שעשויים להיכלל במתנה והמגבלות שיחולו על מקבל המתנה בעתיד, כגון לאפשר לנותן להמשיך להתגורר בדירה.
ייתכן שיידרשו כלים משפטיים מעבר לצוואה כדי להבטיח את עתידם הכלכלי של אחים צעירים יותר.
התייעצות עם אנשי מקצוע יכולה לסייע במניעת מלכודות משפטיות ומיסויות.
