רבים מלקחותינו ועמיתי פונים אלי בשאלות שחוזרות על עצמן בתחום המע"מ ועל כן ביקשתי לרכז את עיקרן ברשימה שלהלן:
חבות הדיווח במכירת מקרקעין מאדם פרטי לעוסק:
על מי יחול דיווח במע"מ כשמדובר במכירת קרקע שבבעלות אדם (שאיננו עוסק במכירת מקרקעין) לחברה קבלנית הרשומה כ"עוסק" שנרכשה לטובת בניית בניין מגורים על המקרקעין.
תשובה:
מכירת נכס ובתוכו גם נכס מקרקעין חייבת במע"מ כאשר מדובר ב"עסקה" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן: "החוק"), במקרים הבאים:
(1) מכירת נכס או מתן שירות בידי עוסק במהלך עסקו לרבות מכירת ציוד.
(2) מכירת נכס אשר נוכה מס התשומות שהוטל על מכירתו למוכר או על יבואו בידי המוכר.
(3) עסקת אקראי.
"עוסק" – "מי שמוכר נכס או נותן שירות במהלך עסקו"!
כלומר – בכדי לקבוע את חבות הדיווח במע"מ במכירת נכס על ידי אדם (כמו גם במתן שירות) מכירת הנכס צריכה להיות "במהלך עסקו" של המוכר או כאשר מדובר בעסקת אקראי.
בשאלה שלעיל הרכישה עונה להגדרת "עסקת אקראי", בהתאם לחלופה (2) להגדרת המונח "עסקת אקראי" שבסעיף 1 לחוק מע"מ שכן מדובר במכירת מקרקעין מאדם פרטי לעוסק,
ומשכך החברה הרוכשת (העוסק) מחויבת להנפיק חשבונית עצמית בהתאם לסעיף 21 לחוק ותקנה 6ב לתקנות מע"מ, בגין עסקת האקראי ולדווח על העסקה במסגרת עסקאותיה. וכמובן שהחברה זכאית לקזז מעסקאותיה את המע"מ שבחשבונית העצמית בהתאם לסעיף 41 לחוק.
ככלל, ובלי קשר לזהות הרוכש, כאשר אדם שאיננו רשום כעוסק אצל מנהל מע"מ יחויב בדיווח ובתשלום מע"מ במידה ואותו אדם יחשב למי שעוסק במכירת מקרקעין בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה להגדרת "עסק" – כללים שנבחנו בפסקי דין מנחים שונים (כגון: ע"מ 337-09-14 נבוק, גלזר; ע"א 4377/17 גיבשטיין, ע"א 111/83 אלמור, ע"א 5188/21 דומסטרוי ועוד).
מועד החיוב במס:
בהמשך לקושיה הקודמת: החברה שרכשה את הקרקע בנתה עליה 40 דירות,ומתוכם 20 דירות בנתה על פי אישור מרכז השקעות לצורך השכרתן לפי חוק עידוד השקעות הון התשי"ט – 1959. 10 מהדירות נמכרו על ידה בתאריך-1.7.23 כאשר במועד המכירה הרוכשים שילמו 20% ויתרת הכסף תשולם ב-1.10.24 עם מועד הכניסה לדירה. מתי החברה נדרשת לדווח על התמורה ממכירת הדירות?
תשובה:
מכירת 10 הדירות עונה להגדרת "עסקה" כהגדרתה בחוק והיא חייבת במס.
מועד החיוב במס בעסקאות מקרקעין ע"פ סעיפים 28(א) – עם העמדת המקרקעין לרשות הרוכש או לשימושו ולפי -29(1) במקרים שנקבעו בתקנה 6ו לתקנות (למשל: תשלום על חשבון התקנת מערכות מיזוג אויר או הסקה – אז החיוב יהיה במועד התשלום עבור המערכת).
כלומר, במקרה הנדון ביום 1.7.23 תחול חבות המס בגין התמורה ששולמה ע"י הרוכשים (20% ממחיר הדירה), בהתאם לסעיף 29(1) לחוק.
וביום 1.10.24, עת נמסרו הדירות לידי הרוכשים, חל חיוב במס על היתרה (80% ממחיר הדירה) בהתאם לסעיף 28(א) לחוק.
בהמשך למקרה הנדון לעיל, משפחה אחת שרכשה את אחת מהדירות בבנין ביקשה לאחסן את חפציהם בדירתם ביום 1.7.24 עוד לפני מועד מסירת ה"מפתח". מתי החברה נדרשת לדווח על התמורה?
במקרה שכזה – החיוב במס על יתרת התשלום (80% ממחיר הדירה) יחול ב1.7.7.2024 -מועד מתן זכות השימוש בדירה וזאת בהתאם לסעיף 29(1) לחוק, והעובדה שיתרת התמורה טרם שולמה חסרת נפקות למועד החיוב במס.
בהתאם לסעיף 46(א) לחוק על החברה להוציא חשבונית תוך 14 יום מיום כל אחד מהמועדים המצוינים לעיל.
מועד החיוב של החברה בגין דמי שכירות מדירות שנבנו על ידה:
בהמשך לאמור לעיל, החברה השכירה 20 דירות בשכירות חופשית לטובת מגורים לתקופה של-3 שנים – כיצד על החברה לדווח למע"מ?
תשובה
ההשכרה חוסה תחת סעיף 31(1) לחוק ותהא פטורה ממס. יחד עם זאת, לאור הוראות תקנה 1(2)(ג) לתקנות, בתום תקופת 24 חודשי שכירות, מתחילת השכרת הדירות, יראו כאילו נעשה בדירות שימוש לצורך עצמי, ועל החברה להנפיק חשבונית עצמית ולדווח על מכירה רעיונית בהתאם למחיר השוק של הדירות.
מכירת דירות בהנחה לקרובים:
בהמשך לאמור לעיל – שתי דירות נמכרו לבניו של בעל השליטה בחברה בהנחה של 20%. לפי איזה מחיר תמוסה העסקה?
מחיר העסקה בגין מכירת הדירות לילדיו של בעל השליטה בחברה יקבע לפי סעיף 10 לחוק בהתאם למחיר השוק של הדירות שנמכרו, וזאת ככל שהחברה אינה נוהגת להעניק הנחות דומות לצדדים שאינם קשורים.
הכרה בתשומות בגין דירות שנבנו לפי חוק עידוד:
איזה חלק מהתשומות הקשורות לבניה יותרו בניכוי בגין רכישת המקרקעין ובניית הדירות?
כאמור, החברה תהא זכאית לנכות את מס התשומות בגין החשבונית העצמית בכפוף לעקרון ההקבלה שנקבע לפי סעיף 41 לחוק. לאור העובדה כי מחצית מהדירות יועדו להשכרה לפי חוק עידוד, שהיא השכרה פטורה ממע"מ בהתאם לסעיף 31(1א) לחוק, הרי שמס התשומות היחסי (50%) בגין רכישת המקרקעין לא יותר בניכוי, כך גם לגבי יתר התשומות בהן נשאה החברה בנוגע לבנית הדירות. לעניין זה נדרש גם לתקנה 18(א) לתקנות מע"מ ("ניכוי בשיעור יחסי שהוא כיחס השימוש לצרכי העסק לכלל השימוש").
אירועי גיבוש/רווחה לעובדים:
מהם הקריטריונים לנכות מס תשומות בגין אירועי רווחה/גיבוש עובדים?
תקנה 15א לתקנות מע"מ אוסרת על ניכוי מס תשומות שהן בגדר תשומה בשל עובד, קרי, נכס/שירות שנועד להנאת ורווחת העובד, אלא אם אותו נכס/שירות נמכר לעובד. על פי חוזר רשות המיסים משנת 2018 ניתן לקבל החזר תשומות בהתקיים כל התנאים המצטברים הבאים:
צרכי העבודה מצדיקים קיום אירוע גיבוש (מספר רב של עובדים).
ההחלטה לקיום האירוע הנה של המעסיק.
ימי הגיבוש נערכים בימי עבודה אשר משולם בגינם שכר עבודה.
העובדים לא זכאים לצרף בני/בנות זוג.
הפעילות נערכת בישראל.
הפעילות חייבת לכלול הרצאה מקצועית או פעילות העשרה.
מימון הוצאות מגורי עובדים:
חברה קבלנית מעסיקה עובדים זרים וממנת את עלויות השכירות של דירות המגורים עבורם. האם החברה תוכל לנכות את דמי השכירות?
שכירות למגורים עבור העובדים הנו בגדר תשומה לעובד, ככל שהתשומה לא נמכרה לעובדים, החברה לא דיווחה על עסקאות בגינן, ועל כן החברה לא תהא זכאית לנקות את מס התשומות.
קיזוז מע"מ תשומות בגין רכישת כלי רכב פרטי (שחונה בלילה בחצר העסק):
חברה שעוסקת בניקיון ואחזקת מבנים רכשה רכב פרטי בעסקת טרייד אין, הרכב משמש לאספקת סחורה ולהסעת עובדי החברה במהלך יום העבודה, בסיום יום העבודה הרכב חונה בחניון החברה, האם החברה תוכל לנכות מס תשומות בגין רכישת הרכב החדש הרשום כרכוש קבוע בחברה?
תקנה 14 לתקנות מע"מ מונה רשימה סגורה של עוסקים, אשר יהיו זכאים לנכות מס תשומות בגין רכישת רכב פרטי (למשל: מוניות, לימוד נהיגה, השכרה, סיורים וטיולי שטח).
תקנה 1 לתקנות מע"מ מגדירה רכב פרטי, כמו כן, תוספת רביעית מפרטת רשימת כלי רכב שיראו אותם כרכב פרטי.
עיסוקה של החברה אינו מנוי ברשימת סוגי העוסקים שבתקנה 14, והרכב עונה להגדרת רכב פרטי, ומשכך מס התשומות בגין הרכישה אינו מותר בניכוי בידי החברה, גם אם בסוף היום הרכב עומד וחונה בחצר החברה והשימוש בו נעשה רק לטובת פעילות החברה.
לסיכום:
לאור האמור לעיל ובכלל, במיוחד בסוגיות מורכבות וייחודיות מומלץ להיוועץ מראש עם עו"ד המתמחה במיסוי ואף לבקש לקבל חוות דעת משפטית בענין ככל שנדרש, או לחילופין לפנות לקבל החלטה מקדמית מרשות המיסים בעניין, על מנת להישמר מטענה מצד רשות המיסים לתוספת מס שלא נצפתה ובמקרה הפחות טוב לטענת אי דיווח שלצידה כתב אישום בגין עבירה לפי סעיף 117(א) לחוק ובכלל.
