פס"ד קמי תעשיות מתכת בע"מ נ' מנהל מסמ"ק – מתי יחשב הסכם שכירות ארוך טווח לעסקה במקרקעין
כתבו: סיימון יניב, עו"ד ורו"ח, מאירה דנינו, מתמחה
וועדת ערר שליד בית המשפט המחוזי נוף הגליל (נצרת) קיבלה את העררים שהגישו חברת קמי – תעשיות מתכת בע"מ (להלן: "קמי") ומר סלמאן קדמאני (להלן יחד: "המשכירים" או "העוררים") כנגד החלטות מנהל מס שבח מקרקעין נצרת ) ו"ע (3683-10-22, בקובעה כי הסכם השכירות שהעוררים חתמו עליו מול שוכרי המקרקעין שבבעלותם אינו מהווה עסקה במקרקעין כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין, למרות שהסכם השכירות נחתם לתקופה של 24 שנים ו-11 חודשים ושכלל אופציה בידי המשכירים (PUT) להאריך את תקופת השכירות, וזאת מכיוון שבשלב זה טרם הודיעו העוררים על הארכת ההסכם, ומה גם שלא הוכח שזו האפשרות היחידה הכדאית כלכלית עבורם, ועל כן ועדת הערר קבעה שאין לראות בשכירות עסקה בזכות במקרקעין.
במסגרת העסקה, חברת רקע הר מידאס (להלן: "השוכרת") התחיבה לבנות על גבי המקרקעין מרכז קניות (קניון SEVEN בירכא) תמורת דמי שכירות במבנה למשך 24 שנים ו-11 חודשים (עסקת BOT), כאשר בתום תקופה זו תעמוד לעוררים אפשרות לדרוש מהשוכר להשיב את המושכר כנגד תשלום שווי המחוברים, או להעניק לשוכר אפשרות להאריך את ההסכם לתקופה נוספת של 24 שנים ו-11 חודשים.
טענת העוררים: כי מדובר בהסכם שכירות ולא במכירת זכות במקרקעין, זאת משום שתקופת השכירות עומדת על תקופה של 24 שנים ו-11 חודשים, והזכות להאריכה מסורה לעוררים ולא לשוכרת.
טענת מנהל מיסוי מקרקעין (להלן:"המשיב"): כי יש לראות בעסקה כמכירת זכות במקרקעין משום שלמעשה הכדאיות הכלכלית היחידה של העוררים היא להאריך את ההסכם, כך שיש להתייחס לתקופה הכוללת של 49 שנים ו-10 חודשים.
הוועדה דחתה את עמדת המשיב, וקבעה כי המשיב לא הוכיח שהכדאיות הכלכלית היחידה של העוררים היא להאריך את ההסכם לתקופת האופציה. המשיב לא בדק את הנתונים הדרושים לצורך בחינת כדאיות זו, כגון שווי המחוברים בתום 25 שנה, גובה דמי השכירות שמקבלת השוכרת מהמרכז המסחרי, ואפשרויות כלכליות נוספות כמו התקנת פאנלים סולאריים, עמדות טעינה לרכבים וכדומה.
מה גם שטרם חלפו 25 שנים ממועד תחילת השכירות והעוררים טרם הודיעו על רצונם להאריך את ההסכם, ומשכך אין לקבוע בשלב זה כי הזכות במקרקעין היא ל-49 שנים ו-10 חודשים.
לגבי מועד תחילת השכירות, דחתה הוועדה הן את עמדת העוררים (מועד פתיחת המרכז המסחרי) והן את עמדת המשיב (מועד כריתת ההסכם), וקבעה כי תחילת השכירות חלה במועד קבלת היתר הבנייה, זאת לאור הוראות ההסכם המלמדות כי זהו המועד בו יש לראות כי הזכויות במקרקעין עברו לשוכרת. עם זאת, קביעה זו אינה משנה את משך תקופת השכירות שנותרה 24 שנים ו-11 חודשים.
הוועדה הדגישה כי על הצדדים להיות מודעים לכך שהארכת תקופת השכירות בעתיד מעבר ל-24 שנים ו-11 חודשים מיום 27.12.15 תהווה עסקה במקרקעין ותחייב את העוררים בתשלום מס שבח. האחריות למעקב מוטלת על המשיב, אך גם על העוררים חלה חובת דיווח בעניין זה.
יצויין כי באם האופציה להארכת תקופת השכירות הייתה רק בידי השוכר ולא בידי המשכיר, הדין היה שונה.
כידוע, לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, העברת זכות במקרקעין לתקופה העולה על 25 שנים תיחשב כ"מכירת זכות במקרקעין" ותהיה חייבת במס שבח. כלומר, אם השוכר היה בעל האופציה הבלעדית להאריך את תקופת השכירות מעבר ל-24 שנים ו-11 חודשים, אזי במקרה שכזה כבר במועד חתימת ההסכם היה מדובר ב"עסקה במקרקעין" החייבת במס שבח, גם אם בפועל השוכר טרם הודיע על מימוש האופציה וזאת בשונה ממקרה שבו האופציה להארכת השכירות היא בידי המשכיר. במצב כזה, כאמור כפי שנקבע גם בפס"ד קמי, רק אם וכאשר המשכיר יבחר בפועל להאריך את תקופת השכירות מעבר ל-25 שנים, תהפוך העסקה ל"עסקה במקרקעין" החייבת במס שבח במועד הארכת תקופת השכירות.
כלומר, הגורם המכריע לענין סיווג העסקה ועיתוי חיובה במס הוא מי מחזיק באופציה להארכת תקופת השכירות – השוכר או המשכיר.
