חישוב מסלול מחדש במיסוי הכנסות שכירות מדירות להשקעה!
עו"ד ורו"ח יניב סיימון
בעקבות בעקבות זריקת העידוד שניתנה מצד המחוקק להשקעות בדירות למגורים דרך הפחתת שיעור מס רכישה שחל על אותן דירות מ-8% ל-5%, נראה שהציבור יחזור להשקיע את הונו הפנוי ברכישת דירות למגורים לצורך השכרה והשקעה, דבר שמחייב בחינה של התשואה שתושג מאותן דירות בסופו של יום בהתחשב במס שיוטל על הכנסות השכירות מהן. ברשימה זו אפרוס בפניכם את מסלולי המיסוי האפשריים .
בעיית הדיור בישראל אינה סוד, אולם נראה כי "תבלין" הקורונה אשר נוסף להיותו מסואב, תרם את חלקו לאור העובדה שלאחרונה העבירה הממשלה תיקון לחוק מיסוי מקרקעין אשר מפחית את גובה מס הרכישה על דירות להשקעה, פקטור משמעותי בהשקעה על דירת מגורים, משמונה אחוזים לחמישה אחוזים (לפי המדרגות בחוק). החוק בא לעודד רכישה והשקעה של דירות, במקום השקעה בפיקדונות ומניות, ובעיקר בכדי לעודד עסקאות רכישה של בדירות למגורים ע"י משקעים שקפאו בתקופת הקורונה,.
לצורך חישוב התשואה מאותן דירות בסופו של יום, חשוב מאוד להכיר את מסלולי המיסוי שחלים על הכנסות משכירות, ובפרט כאשר מכל נכס, התשואה צפויה להיות שונה, ותשואה זו יכולה להיות גבוהה יותר או נמוכה יותר, ובהתחשב בהוצאות שנצמחו בשוטף לצורך יצירתן של ההכנסות מאותה דירה. חשוב להדגיש כבר בשלב זה שאת בחינת מסלול המיסוי יש לבצע בכל שנה מחדש, על מנת למצות את המסלול המתאים ביותר.
מסלול ראשון- פטור ממס
מסלול מיסוי זה נחקק בשנות ה-90' על מנת לעודד דיור בעלייה הגדולה מברית המועצות בשעתו. המסלול בעיקרו מאפשר ליחיד או חברה שקיבלה אישור ממס הכנסה (חברות מסוימות כמו עמיגור, עמידר וכו'), לקבל פטור ממס על שכ"ד למגורים, שנכון להיום (שנת 2020) עומד על תקרה בסך של 5,100 שקלים בחודש. לדוגמא, אם מר ישראל ישראלי בעל דירה שמושכרת על ידו לאחר, על פי החוק, שכ"ד בסכום של עד 5100 שקלים בחודש, יהיה פטור ממס. נוסיף, שהחוק מתייחס לדירה שמשמשת בפועל למגורים בלבד, אם מדובר במקרה בו הנכס משמש למגורים ולעסק, יש לבחון כל מקרה לגופו באופן פרטי אם הפטור עדין רלבנטי.
החל מהכנסה שעולה על-5,100 (לשנת 2020) שקלים בחודש, סכום הפטור קטן בסכום שעולה תקרת הפטור בגובה החריגה. כלומר, במקרה של שכר דירה גבוה מ-5,100 שקלים בחודש, יש לבחון את המסלול המתאים מבחינת המיסוי ובפרט כשסכום ההכנסות הכולל משכ"ד עולה על 10,200 ₪ (כפל תקרת הפטור לשנת 2020) . שאז לא יינתן פטור ממס.
מסלול שני – אחוז קבוע של מיסוי בגובה 10% על ההכנסה מהשכרה לדירת מגורים
אם למשל בבעלותו של מר ישראלי שתי דירות מושכרות, וגובה השכירות, בחישוב מצטבר עומד על סך של 10,000 שקלים, זה כמובן מקטין את הפטור ממס העומד על 5,100 שקלים בחודש עבור תשלום שכר דירה כך שסך הפטור במקרה זה יעמוד על סך של 200 שקלים (10,200-10,000). במקרה זה מומלץ למר ישראלי לבחון את האפשרות לדווח על סך ההכנסות משכירות לפי 10% , ללא זכות לנכות הוצאות שהוצאו לשם יצור אותן הכנסות (למשל: פחת, מימון, תיקונים).
מסלול שלישי – אחוז מיסוי לפי שיעור מדרגות המס שחלות על המשכיר
מסלול זה מאפשר למשכיר לדרוש כל ניכוי שמותר על פי הדין כנגד הכנסותיו משכירות (כגון: ריבית על משכנתא, תיקונים, פחת ועוד…) ולהתמסות לפי מדרגות המס שחלות עליו, שמתחילות ממדרגת מס של 30% ועד לשיעור של 47% (נכון לשנת 2020), ואם מדובר באדם שמלאו לו 60 בשנת המס, שיעור המס השולי יתחיל ממדרגת מס – 10%.
אם לדוגמא מר ישראלי רכש נכס ולא הצליח עדיין למכור את הנכס הקודם שברשותו, מומלץ לבחון את מסלול את המס על פי מסלול זה ו/או לפי מסלול של ה-10%, במיוחד במקרה שהכנסת השכירות החודשית עולה על סך של 5,100 שקלים בחודש, וכשיש הוצאות ריבית על הלוואת משכנתה שיכולות להיות גבוהות במיוחד כשמדובר במימון כפול של שתי דירות.
בנוסף ניתן לדרוש בניכוי הוצאות הפחת (2% -4% תלוי בסוג המבנה) הוצאות תיקונים ועוד. מסלול זה יכול לחול על אדם שיש לו מספר רב של דירות (מעל 5 דירות) שאז פקיד השומה עלול לטעון שמדובר בהכנסה עסקית החייבת בשיעור מס שולי מקסימאלי שחל על אותו אדם.
מעוניינים לרכוש נכס להשקיע בחו"ל?
חשוב שתכירו את המסלול הרביעי שמתייחס להכנסות מנכסים בחו"ל, למגורים או לעסק. המסלול מאפשר להתמסות על ההכנסות מדמי השכירות לפי אחוז מס קבוע בשיעור של 15% בניכוי פחת בלבד אולם לפי מסלול זה בעל הנכס אינו רשאי לקבל כזיכוי את המס ששילם בחו"ל על ההכנסה זו מהמס החייב בישראל. גם כאן אמליץ להיוועץ באיש מקצוע בכדי שיערוך את ההשוואות הנדרשות בין חלופות המיסוי ויבחן בין היתר את הוראות האמנה הרלבנטית למניעת כפל מס ככל שיש בין ישראל לבין המדינה שהנכס מצוי בה, ככל שיש.
לסיכום
לפני השקעה בנכס למגורים, אם בארץ או בחו"ל, מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע המתמחה במיסוי, על מנת לבחון את מסלולי המיסוי האופטימאליים בכל שנה ושנה ובפרט לפני רכישה או מכירת דירה שאז יש לקחת בחשבון את המס שישולם על ההכנסות מדמי שכירות שיתקבלו לאחר רכישת הנכס, בייחוד כאשר ישנם מספר נכסים להשקעה.
ומדברי מלומדים "סוף מעשה במחשבה תחילה" נכון יותר מתמיד במיוחד בכל הקשור לתכנון מס מיטבי!
עו"ד יניב סיימון מומחה במיסוי, מס הכנסה, מיסוי מקרקעין ומע"מ, בהיבט אזרחי ופלילי. יוצא רשות המיסים, פרקליטות מיסוי וכלכלה ומשרדי ראיית חשבון ועריכת דין, המשרד ממוקם ברח' מנחם בגין 11, ברמת גן.
